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Wie wird ein Fertighaus finanziert und beliehen?

Wie wird ein Fertighaus finanziert und von den Banken beliehen? Die Frage kann mit einem Satz beantwortet werden: Genauso, wie ein herkömmliches Haus. Doch wollen wir Ihnen gerne einige neutrale Tipps geben, denn wir vermitteln weder Baudarlehen noch Hypotheken und stehen auch bei keinem Kreditinstitut und bei keiner Bausparkasse „im Sold“.

Grundsätzlich gehen Geldinstitute bei einem Haus (ob Massiv- oder Fertighaus, das ist „wurscht“) von einer Lebensdauer von 100 Jahren aus. Diese Formel ist eigentlich Unsinn, denn niemand finanziert ein Haus über 100 Jahre - aber was sich einmal eingebürgert hat, ist in Deutschland nicht so schnell wegzukriegen.

Zunächst einmal: Mietkauf ist unmöglich

Um überhaupt ein Haus gleich welcher Bauart kaufen zu können, brauchen Sie Eigenkapital. „Mietkauf“, wie er manchmal von Unkundigen in die Diskussion geworfen wird, ist im Bereich des privat genutzten Eigenheims definitiv nicht möglich - egal, was man angeblich schon alles darüber gehört haben will. Immobilienleasing geht nur bei gewerblichen Objekten. Beispiel: Fabrikant Maier braucht eine neue Produktionshalle. Diese läßt er von einer Leasingfirma bauen und zahlt an diese solange eine Monatsmiete, bis die Fabrikhalle ihm gehört. Was Fabrikant Maier gewerblich darf, darf er (und Sie) als Privatmann nicht. Seine Villa kann der Fabrikant also auch nicht via Mietkauf erwerben.

Sie brauchen Eigenkapital oder „Ersatz“

Sie brauchen also Eigenkapital o d e r etwas, das das Eigenkapital ersetzt. Das wäre ein Grundstück, das Sie vielleicht ererbt haben. Wollen Sie ein Fertighaus kaufen, das 200.000 € kostet und haben Sie schon ein lastenfreies Grundstück, das 100.000 € wert ist, dann sind Sie fein raus. Man wird das Grundstück - wenn auch nicht in voller Höhe - als Eigenkapitalersatz anrechnen.

Haben Sie kein lastenfreies Grundstück, dann brauchen Sie Eigenkapital. Die Faustregel lautet: 25 % sollten es schon sein. Diese 25 % können ganz oder teilweise auch durch ein Bauspardarlehen aufgebracht werden. Solche Darlehen werden ausgezahlt, wenn der Bausparvertrag „zuteilungsreif“ ist, also 40 % Teil der Darlehnssumme echt angespart worden ist. Hat man diese Ansparhürde genommen, fließt das Geld jedoch keineswegs sofort. Der Zeitpunkt der „Zuteilung“ erfolgt nach Berechnungen, die der Außenstehende nicht überprüfen kann; er ist von Bausparkasse zu Bausparkasse unterschiedlich. Immerhin: Man kann das Bauspardarlehen auch zwischenfinanzieren lassen, bis es zugeteilt (also ausgezahlt) wird.

Wenn man das 25 %-tige Eigenkapital nur über Bauspardarlehen aufbringt, kann die Finanzierung schwierig werden. Die Hypothekenbanken, die ja die restlichen 75 % finanzieren sollen, zieren sich insbesondere dann, wenn der Bauherr in einer Branche arbeitet, die als strukturell bedenklich gilt. Mit anderen Worten: Den Amtsrat, der eine unkündbare Stellung hat, ist lieber gesehen, als der Webdesigner, dessen Branche als anfällig gilt. Die Kreditinstitute prüfen mittlerweile die Einkommenssituation besonders kritisch. Sie wollen sicher gehen, dass der Bauherr erstens Hypotheken, zweitens das Bauspardarlehen und drittens eine etwaige Zwischenfinanzierung finanziell überhaupt schafft.

Das Ausbauhaus und die vielzitierte Muskelhypothek

Die ersten Jahre nach dem Einzug in das neue Haus sind im Regelfall immer finanziell harte Jahre für den Hausbesitzer. Wer ein Haus bauen will, tut sich und seiner Familie keinen Gefallen, wenn er die Grenze des finanziell Möglichen überschreitet. In solchen Fällen gilt: besser ein Haus auf einem kleineren Grundstück kaufen o d e r sich für ein Ausbauhaus entscheiden, wie es alle Fertighaushersteller anbieten. In diesem Zusammenhang kommt dann die vielzitierte Muskelhypothek ins Gespräch.

Was man als Eigenleistung erbringt, braucht nicht (über eine Hypothek) finanziert zu werden. Das Einsparungspotential kann beträchtlich sein und 30 % der Herstellungskosten erreichen. Wer selbst Bauhandwerker oder geübter Heimwerker ist, kann viele Gewerke selbst ausführen. Anstreicher- und Fliesenlegerarbeiten sind die häufigsten Eigenleistungen, direkt gefolgt von Bodenlegerarbeiten. Manche trauen sich zu, die komplette Elektro-Installation oder sogar die Heizung selbst zu montieren.

So kann dann die Finanzierung doch noch klappen, wenn aus 200.000 € Herstellerkosten nur noch 170.000 € werden, weil man die Muskelhypothek in Anspruch genommen hat.

Und was ist mit Grundstücken im Erbbaurecht?

Wer finanziell keine großen Sprünge machen kann, der wird auch nach einem Grundstück im Erbbaurecht Ausschau halten. Doch diese sind so rar, wie der Braunbär im deutschen Forst. Am ehesten bieten die beiden großen Kirchen solche Grundstücke an - und dann natürlich an aktive Gemeindeglieder und nicht an solche, die aus der Kirche ausgetreten sind. Schaden kann es aber nicht, beim örtlichen Pfarrer vorzusprechen oder sich im Internet umzuschauen. Auf der Internetseite www.kirchengrundstücke.de präsentieren mittlerweile 14 Evangelische Kirchen Gebäude, Gewerbeflächen und eben auch Erbbaugrundstücke der interessierten Öffentlichkeit.


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